上海·官方网站——宝杨宝龙广场售楼处发布！24小时热线！

  宝山区位于上海市北部，东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、静安、普陀4区毗连，西与嘉定区交界，西北隅与江苏省苏州市太仓市为邻，横贯中部的蕰藻浜将全区分成南北两部，吴淞大桥、江杨路大桥、蕰川路大桥、康宁路大桥、沪太路大桥横跨其上。全境东西长17.5千米，南北宽约23.08千米，区域总面积365.3平方千米，其中陆域总面积302.3平方千米。 [1]截至2022末，宝山区非流动人口227.19万人。 [34]

  宝山区地处黄浦江和长江的交汇点，宝山堪称上海的“水路门户”，海运连接164个国家和地区的400多个港口，集装箱的吞吐量占上海港的70%以上，海运联运和内河航运发达；陆路形成了铁路、轨道交通、高速公路等四通八达交通网络；距离虹桥、浦东国际机场均在半小时车程以内 [2]。

  2022年，宝山区生产总值（GDP）完成1771.20亿元，按可比价格计算，比上年下降0.5%

  域内海运、铁路、公路、城市道路、内河航运等互相衔接，构成完善的交通体系，是上海通江达海和通向外省市的门户之一。已建成以主干道为骨架，次干道、支路为基础，农村公路为补充的道路网络。主干道主要有逸仙路高架道路、S20公路（外环线] （郊环线）宝山段、共和新路混合高架道路、 上海地铁1号线号线号线号线号线号线] ） 、江杨路、沪太路、蕰川路等，全区轨道交通运营线公里。

  挖掘资源，融合优势，旅游产业有新发展。年内成功举办“爱我中华红色之旅”启动仪式、“迎国庆—上海旅游节花车宝山巡游”和“宏伟钢城，动感汽车城”主题游。各旅游景点全年接待游客60.3万人次，实现营业收入304.4万元。至年末，宝山区星级宾馆12家，其中四星级1家。

  2022年，宝山区游客接待人次合计387.81万人次，营业总收入11.99亿元。其中108家旅行社接待游客6.26万人次，营业收入3.35亿元；53家主要旅游饭店接待游客92.92万人次，营业收入5.57亿元；21家旅游景区（点）接待游客288.63万人次，营业收入3.07亿元。区内全年共举办旅游活动101场次，游客线万人次，线]

  区境内地势平坦，基底岩石埋藏南浅北深，基岩面由南向北倾斜。南部江湾、五角场一带基岩埋深约280米；大场为一残丘，基岩埋深仅270米；顾村、吴淞、宝山城厢一带约300米；罗店、月浦一带约340～350米；长兴、横沙两岛一般为300～310米，长兴岛凤凰镇以西可深达400米。基底广布侏罗系上统寿昌组地层，岩性由紫红色、青灰色、灰白色凝灰岩、凝灰质砂岩及泥岩、粉砂岩、中粗砂岩与砾岩组成。在广布的侏罗系上统地层中，罗店、大场、江湾一带残存着古生代地层，据地质部门钻探资料表明，为寒武系中下统地层。

  在吴淞、宝山和长兴岛凤凰镇附近及五角场一带埋藏着燕山晚期侵入的花岗岩体。吴淞到宝山一带称吴淞花岗岩体，面积约55平方公里，呈北西向延伸。岩体与围岩接触关系不明。岩石具有细～粗粒的不等粒结构，主要矿物成分有钾长石、斜长石、石英、黑云母及角闪石等。岩体边部为“二长”花岗岩，长兴岛凤凰镇附近的花岗岩与此为同期产物。五角场的花岗岩属市区花岗岩体的北块，面积约22平方公里，岩体受虹桥到五角场北北正向断裂控制。岩体与围岩接触关系尚不明。经对岩体作同位素年龄测定，为112.2兆年，当属燕山晚期早白垩世产物。

  另外，在月浦到盛桥一带有小片石英闪长粉岩及闪长粉岩存在，侵入时代尚不清楚。

  境内盖层第四系的厚度受古地形控制，与基底岩石的埋藏深度有关。由于区境濒临长江，上海地区更新世时期的五期河流相堆积在本区发育良好，构成了五个承压含水层。主要岩性为中、粗砂及砾石夹粉细砂层。第五承压含水层埋藏在250米以下；长兴、横沙该层可分两个含水层。第四含水层在长兴、横沙都不甚发育，而在陆地部分地区，罗店、杨行、吴淞位于古长江主流线上，大场属边缘地区，该层顶板埋深一般为170～180米，中心部位可达240米，厚约70米，是地下水主要开采层。第二、三层埋深60～160米，有一定的开采价值。第一层埋深30～45米，一般无开采价值。在地质年代上，第一、二含水层属晚更新统，第三、四、五含水层属中下更新统。

  晚更新统末期上海地区形成的湖沼相暗绿色硬土层，在本区的罗店以东至月浦、宝山、吴淞一带的沿江地区，由于江水的冲刷与切割而该层缺失，大场至罗店一带该层埋藏深度小于20米，别的地方一般约20～30米，五角场一带30米内不见此层。

  根据地貌形态特征、成因、地面组成物质以及人类生产活动的影响，宝山区大体上可划分为下列3种地貌类型。

  冲积平原平地分布在本区的陆上地区，是本区分布最广、面积最大的地貌类型。在长江冲积过程中，由于水力分选作用，沉积物由东向西呈由粗变细的条带状变化，在河流交互沉积、水系变迁、水力剥蚀等影响下，微域地形发生明显的变化，致使降水在地面重新分配，并聚积于局部洼地引起涝害，这一地区高程在2.8～4.1米之间，平均为3.86米。

  河口沙岛圩田包括长兴、横沙两岛，是长江入海口受海水顶托作用发育而成的河口沙岛，地势低洼，其地面高程在2.4～3.1米之间，平均高势为2.80米，由于岛屿是由断续的河口小岛逐渐连接而成，或是依河滩不断淤涨、分期围垦而成，垦植历史不长，仍保持着圩田的地貌。地势北部较高，南部稍低。圩田内，河道残迹以及由于人工筑堤影响而在堤内外两侧多形成洼地。

  人工堆积高地是开河后在河道两旁泥砂堆积而成，或者是原来的低洼地，60年代起围堤吹泥而成的高平地，主要分布在新近开挖的杨盛河、潘泾河、练祁河等干河两旁以及吴淞乡的炮台、城中和淞南乡的联合、华浜等村。 [9]

  本区耕层土壤质地比较均一，大部分为轻壤土和中壤土，轻壤占52.24%，中壤占41.04%，少量为砂壤土及重壤土，分别占3.73%和2.99%，物理性砂粒含量平均达到68.75土7.16%，粗粉砂含量平均为67.96%，粘粒含量低，平均为12.51土3.93%，这样高的粉砂含量，对形成良好的结构和供肥性能不利，但对土壤的淀浆板结有一定推动作用。土壤质地的垂直分布亦相差不大，从地区分布来分，陆上东半境沙性较重，土质疏松易于翻耕，空气、水分畅通，但肥料吸收及保固能力比较差；西半部粘性增加，土质较为密实，凝集力强，肥料吸收力、保固能力较好。 [10]

  区境陆上部分为一广阔的冲积平原，按“急砂慢淤”水力分选规律，本区东北部靠近长江地区，沉积时水流速度快，沉积物颗粒粗，延伸至西南部，流速逐步减慢，沉积物颗粒变细，故土壤依距离长江河床远近而变化，依次为砂泥、夹砂泥、黄潮泥及沟干泥。另因江、湖交互沉积作用，形成不同的土体构形，使局部地区内可分布多种土壤个体类型。两个沙岛土壤的地域分布呈现北砂南黄的特点，即北部以砂泥、砂夹黄为主，南部以黄夹砂、黄泥为主。解放后，本区进行过两次土壤普查，第一次在1959年，第二次于1980年开始，区成立土壤普查办公室，各公社成立普查组，进行野外普查、分析化验、编绘图件、转写报告，历时3年多，共设置主要剖面6602个，分析剖面45个，农化样品419个，有效养分样品6928个。绘制公社、大队二级土壤有机质、有机磷、有效钾分布图和土壤利用改良、农田地貌等图，编成《宝山土壤》一书，1983年经市有关方面验收合格。据1983年全区第二次土壤普查结果，全县土壤分2个土类、4个亚类、12个土属、26个土种。

  的政策，相当密集。基本上在住宅、商业、租赁所有的领域，都有了关键性的突破。

  相当于开放了过去限制性的投资主体入场，机构和个人能够最终靠私募基金的方式，合理地持有投资房产，同时免除房产税开征的顾虑。针对租赁住房，3月24日，央行和银保监会又发布了住房租赁

  从建设、购买、运营、退出全方位，一揽子给长租公寓企业的投资，扫除了所有障碍。

  同时，也允许租赁企业发债，和进行资产证券化。也就是将保租房REITs的范围，

  3月底，国家发改委发布的“236号文”，将公募REITs拓展到了百货商场、购物中心、农贸市场等商用不动产领域。

  仅仅8个月后，首批申报的华润青岛万象城、万科印力西溪印象城、金茂长沙览秀城等商业资产公募REIT，就已经正式获批发行。

  的节点。这是目前整个行业的真正主线，也是所有政策制定，一定会考虑的基础。

  这一轮，由政策端引导，主动刺破行业泡沫的一步棋，承担的风险和代价都是巨大的。最终的目的，就是要推动行业朝着更可持续的新模式发展。

  也就是今年引起全社会高度关注的「二次房改」。此前，我们的祖国一直以来都有保障房的供给，但是各地方保障房体系分类复杂，管理原则也不统一，并且和商品房体系没有完全分开。

  这不仅导致大量买房者通过保障房实现超额套利，权力寻租空间也很大，真正的低收入群体更难得到保障；也让保障房越建越少，不能持续提供社会保障。

  也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的根本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。二是首次明确提出

  保障房按照「保本微利」原则进行配售，提供社会保障；商品房，则该涨就涨，该跌就跌，不再通过政策对市场进行过多干预。

  并且保障性住房严格实施封闭管理，在「保障房体系」和「商品房体系」之间，划出了一条清晰的界限，彻底分开。

  其实，作为前两年房企“暴雷潮”的后续影响，从今年上半年开始，就一直陆续有房企退市。甚至可以说，掀起了一股千亿房企退市潮。

  在这两年不破、不立的改革浪潮中，这些被“破”掉的高杠杆房企的退市，一方面，宣告了一个狂飙时代的结束，另一方面，也预示着行业出清正在进入到新阶段。

  从下半年开始，高层对民营房企和优质房企进行保护的表态，越来越明确，措施也慢慢变得具体。

  ，要求金融机构定量给房企，尤其是民营房企融资输血。12月13日，住建部副部长再次表示：支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。部分房企在新增融资的过程中，已不再受到“三道红线”的限制。

  政策从严苛转向呵护后，行业也将逐渐从衰退周期，转入复苏周期，进入一个触底反弹的新阶段。04

  12月底，随全国购房政策最严厉的超一线城市——北京、上海，迎来政策松绑，调控的最后一块坚冰，终于也开始融化，给今年全行业

  包括且不限于，限购、限贷、限价、限商、限售……9月份，全国范围内执行“认房不认贷”，核心城市扎堆取消限购、限售政策，行业郑重进入了购房政策最宽松的时期。

  五限的放开，尤其是大范围的限购取消，将激活跨区域/跨城市的购房需求，进一步放大核心城市、核心区域对人口的虹吸效应。

  事实上，目前土拍市场已揭开了大分化的序幕。在12月份的土拍中，“新地王”重出江湖，和地块大量流拍的情况轮番上演。甚至在同一个城市的同一场土拍中，就不断出现冰火两重天的局面。

  2024年，土拍市场和销售市场的“温差”，将会更加戏剧化，并慢慢的变成为行业未来的常态。

  其实，不管是购房政策放开，还是保障房体系和资产管理政策的破局，归根结底，大的背景都是

  中央政治局的这个定调，也是今年发生的最重要的一个转变。将彻底影响行业未来的政策引导方向。

  一方面，开启逆周期调节，稳定资产价格。另一方面，在全球化解体的大背景下，保证城市返乡人群有地方住，减少不稳定因素。

  政策。开发商或政府机构，通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。释放出改善“房票”和资金。

  丰富土地供应主体，稳定地价。今年租赁住宅的热度快速上升，很大程度上，也依赖于集体土地入市，释放出大量存量土地和房屋，用于大规模集中式租赁住房建设。

  今年华润有巢顶级规模的租赁社区润堂·瀛海店，和北京万科泊寓成寿寺社区，都是由集体土地建设而成。给租赁赛道打开了更多的可能性。

  提高土地利用效率，满足改善需求。7月份，国务院通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在8个超大城市、11个特大城市启动大范围的城中村改造。通过大城市棚改，来平衡市场的供需关系。

  从政策层面上，开始鼓励成交高价地，打造高价格的高端改善型产品。彻底从土地供给层面上，对产品形态进行松绑。这将深刻改变未来住房产品的供应结构。

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